連載「２０１９年から２０３８年まで何が起きるか」（坂口孝則）
＊2019年から2038年まで日本で起きることを予想し、みなさまのビジネスに応用いただく連載です。
＜2033年①＞
「2033年 ３０％超が空き家へ」
本格的な空き家時代に、空き家を減らしたり、空き家を活用したりするビジネスが勃興
Ｐ・Politics(政治)：空き家対策特別措置法など、空き家減少のために国家ぐるみで取り組むようになった。
Ｅ・Economy(経済)：空き家が増えるにもかかわらず、賃貸物件は建設が続き、負の遺産になる可能性が大。
Ｓ・Society(社会)：団塊の世代が死亡するとともに、不動産等を相続しないケースが頻発。
Ｔ・Technology(技術)：インターネットのマッチングサービスを使った民泊などが空き家を活用できる。
空き家は２０３３年には３０％を超える。そのいっぽうで賃貸物件は建設が続く。日本では投資金額にたいして、資産価値が目減りしている。おそらく相続放棄が傾向となり、持ち主の分からない空き家が増えていく。
空き家情報を共有したり、相続を簡易化したりする必要がある。同時に空き家を活用するため、民泊やコミュニティ・シェアハウスなどの取り組みが重要だ。
・神学論争「持ち家ｖｓ賃貸」
かつて、テレビ番組にゲストで呼ばれた。テーマは「持ち家か賃貸か、最終決定スペシャル」。スタッフのひとに「ミもフタもないことで良いか」と聞いたら、良い、といわれた。そこで私は「持ち家か賃貸かで悩むようなひとは賃貸しかないんじゃないですか」と答えた。私なりに誠実に答えたつもりだったものの、採用されることはなかった。
考えてみれば、１００万円を払って、その価値が１００万円以上だったら問題がない。しかし、９０万円になれば買わない方がいい。こういう簡単な話だ。そして、１００万円になるか、９０万円になるかはわからない。わからないものに投資をできるのは、リスクを負えるひとだけだ。
というと「賃貸は何も残らないではないか」といわれる。しかし、持ち家は、家という金融資産を買うことだ。賃貸でも、他の資産をＲＥＩＴ（不動産投資信託）などに投資すればいい。やっていることはおなじだ。ただ賃貸のほうが、自由は効く。あとは本人の選択としかいいようがない。
とはいえ、私は仕事でよく地方に行く際に、二階の雨戸が閉まっている光景に出くわす。老夫婦はもはや二階に上がられないのだ。たとえば３０歳で住宅を購入しても、子どもは大学入学と同時に家を出たのかもしれない。とすれば、たった十数年のために家を建てたことになる。
もちろん、それも含めて、各人の自由というしかないが――。
・浮上した空き家問題
２０１５年に野村総合研究所が驚愕のレポートを発表した。このままだと、２０３３年には空き家が２１５０万戸におよび、その率は３０．２％になるとした。実に三分の一が空き家になる（https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx）。実際に、国土交通省が社会資本整備審議会住宅宅地分科会（第４２回）２０１６年に発表している資料を見ると、すでに８２０万戸もの空き家があり、すでに２０１３年の時点でも、１３．５％もある。国土交通省も、民間シンクタンクによる予測値、としながらも、前述の３０％超の比率を引用までしている。
（http://www.mlit.go.jp/common/001107436.pdf）
さらにその比率は賃貸用の住宅が大半を占める。さらに年々、賃貸用の空き家は増加している。それにしても、賃貸住宅は建て続けられている。たとえば、２０１６年の新設住宅着工戸数は967,237戸で、そのうち貸家は418,543戸と、むしろ増加傾向にある。バブル期に比べれば落ち着いたとはいえ、まだ高水準だ（http://www.mlit.go.jp/common/001170339.pdf）。
もともと住宅に投資すれば国全体で、その倍以上の波及効果があるといわれていた。２０００万円ならば４０００万円。不景気に住宅政策はカンフル剤のように打たれてきた。
ところで、主が死去しても、価値が高ければ空き家にはならない。相続人が住んだり、あるいは売却したりするだろう。
国土交通省の「中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会」で興味深いのが、日米の住宅投資に関わる数字だ（http://www.mlit.go.jp/common/001002572.pdf）。日米で、それぞれ住宅に投資されてきた金額総計と、そして住宅の資産額が比較されている。米国では投資した金額と資産額はほぼ拮抗している。これであれば、住宅を購入しても、リタイアして住宅を売ればお金が手に入るし、値上がり分の差益を享受できるかもしれない。しかし日本では、１９６９年からこれまでの投資額８６２．１兆円にたいして、資産額は３４３．８兆円にすぎない。中古市場も発達しておらず、５００兆円もの乖離がある。日本人は売るつもりで買っていない場合が多く、ローンを払い終わったら、資産価値は土地だけとなる。
＜つづく＞
