自宅リフォーム発注方法（牧野直哉）

先日、自宅リフォーム工事を発注しました。台所や風呂は全面的に交換工事。加えて、検討しているさなかに熊本地震が発生したため、耐震補強工事も合わせておこなうので、発注内容の決定と、発注先の選定にはかなり時間を費やしてしまいました。リフォームを決めてから発注先決定までの経緯を振り返ると、ふだん仕事で活用しているノウハウがかなり役立つと実感します。リフォームは、どんな人でも検討したり、実際に発注したりする可能性がありますので、ぜひお役立てください。

●リフォーム業者発注戦略

私自身、そして身内まで含めると、今回発注したリフォームは４件目です。場所も異なるので、すべて違うリフォーム業者に発注しています。一戸建てやマンションのリフォームであれば、リフォームの内容にもよりますが、地元の中小工務店の金額を１００としたとき、大手住宅メーカー系列のリフォームでは、１５０～２００程度の見積金額となります。大手の看板は、より信頼性が高い代わりに、信頼性を担保するための管理費用がそれだけ必要となります。

予算を潤沢に確保し、見積依頼から数回の打ち合わせ、そして発注して施工といったすべてのプロセスを通じて「安心」したいのであれば、大手住宅メーカー系列のリフォームが良いでしょう。しかし私はバイヤーなので、そういった選択をするわけにはいきません。ここで、大手住宅メーカー系列と、中小のそれぞれのリフォーム業者の「違い」はどこにあるのかを考えました。

新築の住宅であれば、現地で施工するといっても、原材料、特に建物の構造に関する部分は、すべて工場で向け先ごとに生産されます。テレビのCMや住宅展示場にある住宅ですね。各社日本の事情に合わせて、耐震能力を高めた住宅を販売しています。今回、複数の大手住宅メーカー系列の業者へ確認したところ、熊本地震における施工実績の倒壊数ゼロをうたう業者が多数いました。大手の住宅メーカーは高い！といわれます。しかし住居を新築する場合で、地震の揺れに対する安全性を優先する場合は、大手住宅メーカーへ依頼するのが適切と判断しました。

しかし今回はリフォームです。既に建物はあります。自社が施工した住宅でなくても、すべてのリフォーム業者が対応し、見積を提出してきます。そしてポイントは実際におこなう工事の内容です。皆さんも御存じの通り、建築に関連する工事は、いくつかの専門業者の手によって行われます。大手でも中小でも、例えば建物の内装工事の壁に貼るクロス施工は、実質的には変わりません。大手を経由するか、それとも中小かの違いだけです。いくら大手であっても、施工業者の能力を見極める力がなければ、良質な施工はできません。

これまでに述べた内容から、リフォーム業者の発注戦略を、次の３点としました。

（１）良質な中小業者の発掘
施工は、大手でも中小でも地場/地域の工務店。ポイントは法人レベルより、信頼できる現場監督の存在と判断し、営業と施工が組織的に分離されている企業よりも、現場監督イコール営業パーソンの中小のリフォーム業者を、発注先のターゲットにしました。大手企業の系列業者は、提示された価格差の大部分を管理費の率および内容と判断し、私にとっては価値がないと判断して発注対象から除外しました。今回発注するリフォーム工事の内容を分類すると、少なくとも７社へ発注が必要になります。リフォーム業者へ、実際に工事を行う業者を教えてほしい、できれば実際に工事を行った現場を見せてほしいと要望しました。多くの業者が、発注してもらわないと業者が決定できないと回答するなかで、１社だけ過去の施工実績を案内しても良いとすべての業者の同意を得てきました。同意してくださった手前、７社すべての業者と話をして、施工実績を確認できました。

（２）見積依頼内容の均一化
実際の建物を確認して、見積作業が行われます。今回４社に実際に建物を見てもらいました。要望内容は、全社同じです。実際の建物を見ながらなので、各社が様々な提案をしてくれます。複数社に見積をおこなう場合、依頼内容が同じでなければ各社の優劣は判断できません。最初に現状確認をしてもらった業者は、話をしながら依頼内容が当初の想定と違う内容になってしまいました。２社目以降は、見積を依頼内容と追加内容に分けてほしいお願いしました。リフォーム業者ごとに、こだわりや得意分野があるのでしょう。各社提案内容も違って、リフォーム内容が研ぎすまされる一方、リフォーム内容も拡大しがちです。まずは「どんなリフォームをしなければならないのか」の突き詰めて固めておくと、セールストークにもまどわされずに済みます。

（３）応対者＝施工管理者である
リフォームと言っても、７つの工事に分類されるとしました。それでも、普通の一軒家のリフォーム工事です。４つの業者のなかで、大手業者は合計８名で見積用の現場確認へやってきました。まだ見積段階だからでしょう、現場監督は含まれませんでした。正直、この程度の工事で８名もやって来たのは、驚きとともに、発注したら高いだろうなと予感させる対応でした。事実、見積金額は最高値でした。

一方、営業パーソン一人でやってきたのも不安でした。寸法測定にしても、一人では難しい部分もあります。現場監督は当然別だし、工事進行のイメージを聞いても、なかなかイメージができず、不安を除去できませんでした。

最終的には、現場監督は私がやります！と、いくつかの業者と施工現場を一緒に回った方が、相互理解も進み信頼関係を作りやすかったと感じています。

●いまどきリフォーム発注のポイント

（１）定額リフォームは高い！
インターネットで検索すると、㎡数単価で定額のリフォーム施工を売りにする業者も多くなっています。建物の躯体のみを活用するスケルトンリフォームなどは、広さ換算で定額にしやすい側面もあるのでしょう。しかし、最終的に私が発注した金額から判断しても、定額リフォームは高額ではないかと考えるに至っています。建物の現況は確認しないとわからないにもかかわらず、限られた広さに関する情報のみで価格を提示するのは、購入者からすれば非常に分かり易いし、すぐに予算と対比した検討へ進めるメリットもあります。スケルトンリフォームの場合は、構造体以外すべて新設されるため、価格は見極めやすいかもしれません。しかし、見積に必要な情報が少ない段階で提示される金額に確証はありません。もっとも大きな問題は、定額リフォームの場合、価格の明細が「標準」となっており、具体性に欠けている点でした。価格が明確であるメリットも、価格に含まれている仕様や機能が明確で初めて価格の検討が可能となります。

（２）インターネットは高い！
これは複数社を検討した結果です。インターネットで検索した業者が総じて高い結果になりました。これは、スケルトンリフォームを売りにする業者の提示価格に引っぱられた結果とも考えられます。リフォーム業界でも一括で複数社に見積依頼や問い合わせが可能なサイトが多数あります。こういったサイトを活用するのも手ですが、あまりにも多くの業者から問い合わせが入ってしまい、初期対応に多くの時間を割かれてしまいます。これまでにまったくリフォーム工事の経験がない場合は便利なサイトですが、使いこなすには相応の時間と、リフォームに関する知識がないと、ただ時間だけを浪費する結果になります。

では、どうやってリフォーム業者を探せば良いのか。地元にも工務店はたくさんあるはずです。私の場合、中古物件を購入した不動産会社が懇意にしている業者を紹介してもらいました。不動産会社は過去に何度も発注実績があり、完成品質とアフターサービスを実績物件で確認しました。インターネット全盛の時代に合って、業者選定段階ではインターネットがあまり活用できなかったのが印象的でした。

（３）できれば小さなリフォームで対応を確認する
今回の発注内容は、キッチンや風呂を改装する比較的規模の大きなリフォーム工事でした。できれば、もっと規模の小さな工事、例えば雨樋の修理や、ちょっとした部屋のクロスの貼り替えといった軽微な工事を発注して、品質を確認するのがもっとも確実な業者選定方法です。その際には、発注した業者と施工業者の関係を確認し、管理状況も注視、工事完了以降のアフターサービスまで含めて判断します。小さな工事だからといいかげんな対応をする業者に、大きな工事を依頼できません。

こうやってリフォーム工事を発注して、現在工事が進んでいます。工事完了は９月上旬の予定です。果たしてどんな結果が生まれるのか。業者＝サプライヤ選定が正しかったのかどうかは、完成後にまたレポートします。